碰上租屋違約怎麼辦？耶魯教授教你用「分餅法」解決房東與租客間的困境

當碰上有人違約，除了心煩，大家也要討論怎麼善後，同時互相指責。分餅法有助於解決衝突，確認某人應該付多少賠償，還可以提出更好的獎勵措施，盡可能降低相應的損失。 

夏恩剛找到一份新工作，工作地點距離他住的地方約有 2.5 小時的車程。找到新工作對夏恩來說是好消息，但對他的房東來說是壞消息，因為夏恩一個月後就要搬家。問題是，他的租約還有五個月，等於他要提早四個月搬走。當夏恩告訴房東他將違約時，房東不太高興。她提到，損失租金會讓她陷入困境，畢竟她有孩子要照顧。她堅持要夏恩支付剩下四個月租金的一半，也就是 2,400 美元。除此之外，她還表示違約將沒收 1,200 美元的押金，額外的500 美元寵物條款的押金也會被沒收。換句話說， 夏恩要損失 4,100 美元。好痛啊！

在知道這件事之後，我聯繫了夏恩，想和他一起找到這塊餅。於是我們從他的 BATNA（談判協議的最佳替代方案） 開始。夏恩本來可以支付剩餘四個月的租金，並讓公寓閒置，這樣做不會違反租約，他也可以取回押金。這麼做的話，這間公寓將閒置四個月，也就是損失 4,800 美元。 

其實這並不是他的最佳備案。根據維吉尼亞州的法律，即使租客違約片面解除租約，房東也必須盡可能合理地努力重新出租房子。幸好夏恩在維吉尼亞州，在房東找到新租客之前，夏恩只需要負擔房東損失的租金。 

由於維吉尼亞州的房市緊俏，房子通常不至於閒置四個月，甚至連兩個月都不太可能。房東很有可能只需要不到六個星期的時間，就能找到新租客。雖然我希望在實際談判之前，能夠做更多研究以得到更好的數據，但目前我們先假設，如果房東為了遵守法律規定而進行最低程度的努力，那間房子頂多也只會閒置一個月。有時會久一點，有時短一點，但平均來說只要一個月，就可以找到下一個租客。這就是夏恩違約造成的經濟損失。 

對房東來說，她的 BATNA 是盡最低程度的合理努力找到新房客。直到新租客出現之前，她可以一直向夏恩收取租金。 

這裡的潛在問題是盡快找到新房客，這樣房子就不會空著了。如果房東真的有在努力，她可能會在一個星期或更短的時間內找到新租客。但房東卻要求賠償 4,100 元，這是她預期損失的三倍多，並不合理。夏恩可以提出支付 1,200 美元當做起始報 價，以彌補房東一個月租金的可預期損失。這樣做等於提前一個月知會房東，並額外支付一個月的租金讓房東尋找新租客。 

如果房東要求更多，我也不意外。以現況來說，夏恩面臨損失租金，房東則沒有風險。現在，房東被迫要更努力找租客，並承擔她沒想過要承擔的風險。也許她會堅持索取 1,800 美元，來承擔這些風險與額外找房客的努力。 

比起得付出 4,100 美元，1,800 美元顯然好多了，但這樣做會讓房東分了太多的餅。如果她能在夏恩離開時就找到一個馬上能搬進去的租客（她實際上就是這樣），她就可以賺到 1,800 美元。不僅從新租客那裡得到全額租金，還額外從夏恩那裡得到 1,800 美元。 

對夏恩來說，比較好的選擇是均分這塊餅。夏恩同意支付六個星期的租金共 1,800 美元，這筆錢遠超過房東積極尋找租客所需的平均時間。房東若提早找到新租客，就應該退還夏恩多給的金額的50%。理論上來說，法律規定夏恩應該拿回100%多給房東的款項。但如此一來，房東就沒有任何誘因要快點找到新租客，而夏恩希望她趕快行動。 

如果房東馬上就找到新租客，夏恩付出的 1,800 美元將可以拿回 900 美元，所以他的淨損失是 900 美元，而房東可以拿到 900 美元。如果兩個星期後才有人搬進來，夏恩可以拿回剩下四週的租金的一半，也就是 600 美元，淨損失是1,200 美元，而房東可以拿到 600 美元。這個方法似乎比較合理，因為夏恩應該承擔一些風險，房東則應該分享公寓重新出租後多拿的獲利。（摘自本書第6章）